近日，有消息稱北京懷柔區(qū)為吸引社會(huì)資金對(duì)閑置農(nóng)宅進(jìn)行改造 ，打造了北京的養(yǎng)老農(nóng)宅。于是有人就問，這跟之前忽悠人買的農(nóng)家院有何區(qū)別？

 

北京懷柔將打造本市養(yǎng)老農(nóng)宅合作社

位于懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)田仙峪村的本市養(yǎng)老農(nóng)宅合作社，通過吸引社會(huì)資金對(duì)閑置農(nóng)宅進(jìn)行改造，打造休閑養(yǎng)老社區(qū)。

田仙峪村位于懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)東北部，與著名的慕田峪長城相距僅3公里，全村284戶668口人。然而，因?yàn)楹芏啻迕裢獬鰟?wù)工，部分村民購置其他房產(chǎn)，村里有很多宅子都長時(shí)間大門緊鎖、空置了下來。而且，由于農(nóng)宅不能上市交易，只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；想出租，卻難以找到合適的租客。所以，村里的閑宅大多沒有利用起來。

為了幫村民解決這一難題，區(qū)鎮(zhèn)政府想到了與社會(huì)資本的合作。2014年8月，北京市養(yǎng)老農(nóng)宅合作社在懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)田仙峪村成立，它利用閑置農(nóng)宅的原有資源，實(shí)行保護(hù)性開發(fā)，形成了“農(nóng)民出房、合作社入股、公司經(jīng)營、政府服務(wù)”的新模式。據(jù)了解，懷柔作為試點(diǎn)，運(yùn)行成功有有望推向全市郊區(qū)。

說到這里，很多人都想起了之前收過的一些十萬元買北京農(nóng)家院的小廣告單。當(dāng)時(shí)，購房指南曾告誡大家，千萬不要買這樣的農(nóng)家院，風(fēng)險(xiǎn)太大。那這個(gè)養(yǎng)老農(nóng)宅與以前的農(nóng)家院又有何區(qū)別呢？

上期回顧：《十萬買個(gè)農(nóng)家院 看似餡餅實(shí)為陷阱》

首先，你需要知道農(nóng)宅是不可以買賣的！

根據(jù)我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

所以，養(yǎng)老農(nóng)宅與農(nóng)家院購買的一個(gè)區(qū)別就是，前者是合法的，后者則無疑屬非法之列。

前者因?yàn)槭菂^(qū)鎮(zhèn)政府組織的，農(nóng)民出房自愿入股，所以社會(huì)資本前去租用或者租住，是完全合法的。

而后者聲稱可以“在農(nóng)村買房”，其實(shí)質(zhì)屬于不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，一旦遇到拆遷、征地，損失都要自己承擔(dān)。

其次，經(jīng)營策略上也不一樣。

根據(jù)近日的媒體報(bào)道，現(xiàn)在成立的村合作社，會(huì)有專門的評(píng)估小組，實(shí)地考察后制定出一套高于市場(chǎng)價(jià)格的出租方案，并引入國奧集團(tuán)對(duì)流轉(zhuǎn)的閑置農(nóng)宅進(jìn)行了內(nèi)部的重新設(shè)計(jì)改造。

而所謂的“農(nóng)家院”則都是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的庭院，雖然部分能形成了小區(qū)，擁有統(tǒng)一的物業(yè)，但是不長期在那里居住，或者只是希望理財(cái)?shù)呐笥芽赡懿⒉粍澦恪?/p>

再次，使用的時(shí)間也有所區(qū)別。

此前，那些“農(nóng)家院”雖然也承認(rèn)自己并非出售而是長期租賃，但卻聲稱期限為10年到70年不等。然而根據(jù)我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

所以，現(xiàn)在的這些養(yǎng)老農(nóng)宅全部都是用來租賃的。具體有三種方式入住，分別是體驗(yàn)式入住、每年6個(gè)月左右的短租和20年期的長租。所以，其實(shí)這些養(yǎng)老農(nóng)宅的用途跟它的名字一樣，是用來養(yǎng)老度假的，可能對(duì)一些非自住購房人而言，會(huì)少一些吸引力。

最后，給大家一些購買遠(yuǎn)郊房產(chǎn)的提醒。

第一是一定要注意產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。如果所選房產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格過低（遠(yuǎn)低于同區(qū)域、同檔次的房產(chǎn)價(jià)格），那么首先應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)考察一番。不要貪便宜，如果買到小產(chǎn)權(quán)房，一旦出現(xiàn)拆、遷、占地等問題很難得到相應(yīng)的法律保護(hù)與賠償。

第二是注意保值能力。遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房產(chǎn)通常在保值能力上很難與城區(qū)房產(chǎn)相比，所以，不要輕易地聽信那些銷售人員的話。當(dāng)然我們不排除如果買到更好的房產(chǎn)也能夠確保購房的安全性。

四合院，又稱四合房，是中國的一種傳統(tǒng)合院式建筑，其格局為一個(gè)院子四面建有房屋，從四面將庭院合圍在中間，故名四合院。四合院就是三合院前面又加門房的屋舍來封閉。若呈“口”字形的稱為一進(jìn)院落；“日”字形的稱為二進(jìn)院落；“目”字形的稱為三進(jìn)院落。 一般而言，大宅院中，第一進(jìn)為門屋，第二進(jìn)是廳堂，第三進(jìn)或后進(jìn)為私室或閨房，是婦女或眷屬的活動(dòng)空間，一般人不得隨意進(jìn)入，難怪古人有詩云：“庭院深深深幾許”。庭院越深，越不得窺其堂奧。四合院至少有3000多年的歷史，在中國各地有多種類型，其中以北京四合院為典型。四合院通常為大家庭所居住，提供了對(duì)外界比較隱秘的庭院空間，其建筑和格局體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)的尊卑等級(jí)思想以及陰陽五行學(xué)說。在現(xiàn)代，隨著家庭結(jié)構(gòu)和社會(huì)觀念的變遷，傳統(tǒng)四合院的宜居性受到了挑戰(zhàn)。而在城市規(guī)劃過程中，傳統(tǒng)四合院也面臨著保護(hù)和發(fā)展的矛盾，一些四合院被列為文物保護(hù)單位，同時(shí)也有一些被拆除。周末農(nóng)場(chǎng)為會(huì)員提供種子、種苗、水源、農(nóng)具、技術(shù)服務(wù)、餐具、急救用品等。午飯后稍事休息，大人們可以在農(nóng)場(chǎng)里四處走走，也可以到潮白河邊享受垂釣之樂。在山腳下的戶外聚會(huì)區(qū)，一家三口還可以圍坐在草地上燒烤。農(nóng)場(chǎng)會(huì)分季節(jié)推出特色娛樂項(xiàng)目，春季：挖苦菜、掰香椿，夏季:云佛山海濱浴場(chǎng)、垂釣，秋季：燒烤、野營、采摘（蘋果、野酸棗、蘑菇、青核桃、柿子、山楂）等，冬季：南山滑雪場(chǎng)、爬山。從這兒可以看出，農(nóng)家院已經(jīng)發(fā)展為集旅游、度假、勞動(dòng)放松于一體的現(xiàn)代化綠色經(jīng)營模式。相信這種模式會(huì)發(fā)展的越來越好！

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